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营改增试点“落地开花” 对房地产业将影响几何?
2016/7/8 16:45:07  来自: 中国企业网   作者: 洪 鸿  点击:1047

 营改增试点正在全国如火如荼地推开,对房地产、建筑业影响几何?有分析人士认为,作为布局中国经济结构调整、产业升级“大棋局”中具有盘活带动效应的一颗重要棋子,这项改革红利亦给时下的房地产行业注入了强心剂。有媒体惊呼:“五月一日后,房价就要暴涨了。”“买房抵扣增值税,企业将加入抢房大军!”“企业购买商业地产可以作为进项抵扣,从而将大大节约成本,促进商业地产的繁荣。”

 房地产行业作为此次改革中的难点和重点,备受各方关注。有人断言:房地产营改增5月1日的正式实施,或将带来整个中国房地产行业的巨大地震。

难啃的“硬骨头”

 在新一轮营改增中,房地产行业的试点改革被称为难啃的“硬骨头”。在曾经作为地方第一大税种的营业税中,据称有超过30%的税收来自房地产行业企业。而此次营改增试点范围的扩大,首次将自然人纳税人纳入营改增试点,与老百姓购房成本紧密相关,改革的复杂程度进一步提升。我国自2012年开始推行营改增,已经覆盖交通运输业、邮政业、电信业和部分现代服务业。这次全链条覆盖的增值税全面替代营业税,意味着已在我国施行了20余年的营业税退出历史舞台。

 营改增新政下,对于房地产业的定义与营业税法规下的规定基本一致,意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务,并且影响主要的房地产类型,比如住宅、写字楼、工业地产、以及商业地产等。

 “房地产业将适用于11%的增值税税率,较之营业税5%的税率有大幅上涨。”中国社科院财贸所税收研究室主任张斌在接受《中国企业报》记者采访时指出。

 他认为,增值税最核心的地方在于它可以设定一个基数,这个基数可以被扣除,这样就可以缩小缴税的基数。比较二者的区别,“营业税是按照销售额征税,增值税则是按照增值额征税,比如建筑业营业税税率是3%,改征增值税后是11%,税率是提高了,但一个是按照所有收入征税,一个是可将建筑材料、施工机器等的进项税抵扣税款,尽管税率上升,税基将会大幅缩小,税负因此会相应下降。”张斌说。

 虽然目前具体的房地产增值税算法和相关配套政策还未发布,但大众对于营改增后房价走势格外关注。“营改增政策属于平稳过渡,房价不会因为政策出台而波动。”住房和城乡建设部政策研究中心研究员李德全在接受《中国企业报》记者采访时指出。

 举例而言,除北京、上海、广州和深圳外,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。该政策延续了营业税的规定,不仅适用于个人自住用房,也适用于投资的住房。“这一政策对于鼓励长期持有不动产并抑制投机行为将发挥重要影响。”李德全说。

“去库存”不再是传说

 “营改增之后,二手房交易中的税费到底怎么算?”这是营改增试点扩大后不少人关注的热点问题之一。湖北省武汉市国税局局长姜锋对《中国企业报》记者举例分析认为,增值税与营业税是两个独立而不能交叉的税种,二者计税依据不同:增值税是价外税,营业税是价内税,在计算增值税时应当先将含税收入换算成不含税收入,即计算增值税的收入应当为不含税的收入。而营业税则是直接用收入乘以税率即可。

 他举例说:“某人将购买不足2年的住房以100万元销售,按原营业税政策应纳税为:100万元×5%=5万元。而增值税是价外税,其计税依据需调整为不含税收入,应纳税为:100万元/(1+5%)×5%=4.76万元,相比少交2400元。相应地,尽管税率不变,但应税收入降低,契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。”

 “总体来看,营改增后二手房交易对纳税人来讲,征收机关、办税场所和流程等都没有变化,但税负会略有减轻。”姜峰表示,此次二手房的营改增目的是为了加速流通,去库存,二手房的快速流通必定释放新房的库存。

 “个人出租不动产税率如何计算?税负能否降低?”这是人们关注的又一热点问题。按照规定,个人(自然人)出租不动产,要看不动产的属性。如果是属于非住房,增值税征收率为5%;如果属于住房,增值税征收率为5%,减按1.5%计算缴纳。例如,某人出租非住房年租金100万元,应缴纳的增值税为100/(1+5%)×5%=4.76万元,较原营业税少缴2400元;若出租住房,则应缴纳增值税为100/(1+5%)×1.5%=1.42万元。同时,个人出租不动产,月销售额不超过30000元,还可享受免征增值税的税收优惠。比如,每月出租非住房租金收入为10000元,可以免征增值税,但需要交纳个人所得税、房产税和印花税;如果每月的租金收入是40000元,就需要交纳增值税以及个人所得税、房产税和印花税。对于承租方而言,用于生产经营的房屋租金也可用于抵扣税款,承租方只需要求房东提供由税务局开具的发票,就可凭票抵扣。

房企不动产成本降低

 全面实施营改增,一方面实现了增值税对货物和服务的全覆盖,打通了增值税抵扣链条,促进了社会分工协作,有力地支持了服务业发展和制造业转型升级;另一方面将不动产纳入抵扣范围,比较完整地实现了规范的消费型增值税制度,有利于扩大企业投资,增强企业经营活力。

 据姜锋介绍,所谓“不动产所含增值税纳入抵扣范围”是指:企业购置房产用于增值税应税项目,其购置房产交的税款可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣。从2016年5月1日全面实施“营增改”后,所有企业新增不动产均可以抵扣增值税,从而减少了重复纳税的环节,这意味着企业拥有不动产的成本降低了!

 业内人士指出,新购置不动产纳入抵扣范围,对商业地产而言是个重大利好,有利于房地产企业的写字楼、商铺等产品的销售。中国共有15万家国有企业,这其中有相当一部分是租赁写字楼来办公的。

 世邦魏理仕大中华区研究部负责人陈仲伟对记者表示,“营改增将有利于促进商业地产的去库存。由于企业购买不动产可以按照固定资产来进行会计核算,可分两年进行增值税抵扣。这将激发自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求。”营改增相关政策规定,2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。

 记者在采访中了解到,位于山东菏泽的东明石化集团早在2014年便计划通过旗下港湾新城房地产开发公司,规划建设用地100亩、20万平方米的住宅小区,而该计划直到近期营改增全面推开后才得以实施。东明石化集团财务副总经理苏爱军掰着手指头为记者算了一笔账:“在营改增以前,此项基础建设仅营业税一项,便需缴纳税金3000余万元,这对于急需资金的地方炼油企业而言是一笔不小的开支。而改革后土地出让金等可抵、可剔除项目作为税前收入去除,能直接省去1000多万元税款,税款直接下降40%左右,大大减少了对企业发展资金的占用。可以说,是营改增让我们下了决心,为企业职工干了这么一件大好事!”

 “营改增”最大的变化,就是避免了营业税不能抵扣、不能退税的弊端,实现了增值税“道道征税,层层抵扣”的目的,能有效降低企业税负。更重要的是,“营改增”改变了市场经济交往中的价格体系,把营业税的“价内税”变成了增值税的“价外税”,形成了增值税进项和销项的抵扣关系,这将从深层次上影响到产业结构的调整及企业的内部架构。

 同策咨询研究部总监张宏伟在接受记者采访时认为,房地产营改增有助于房企减轻税负,相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升。

 李德全也认为,“2016年,政府为房地产保驾护航,所以整体看,营改增是利于房地产成交。”同时,营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣,对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。

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